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16城再上紧箍咒楼市要屠杀这4种人

发布时间:2021-01-07 23:54:51 阅读: 来源:K胶厂家

凤凰房产

2月13日的《华夏时报》报道了这样一则消息:

作为全国楼市风向标的深圳,在二手房市场,部分急于出手的投资客已开始降价10%~20%,而新房市场也有开发商以特价房降价营销,降幅约5%~10%。

其实这只是深圳楼市的一个缩影,而深圳一定程度上,可以看成是全国楼市的一个缩影。财经韬略的专栏上曾点评过,深圳1月份新房成交大幅萎缩到了1652套,其中福田区1月份只成交了1套新房。虽然1月有春节的因素,但春节对市场的实质性影响只有一周。

一个不容否认的事实是:深圳等一大批热点城市的楼市正在入冬。虽然寒冷来得比此前预计的要晚一些,但入冬是必须的,是政治任务,是对“房子是用来住的不是用来炒的”的响应。

昨夜16城楼市再上紧箍咒

2月13日晚间,中国基金业协会(以下简称协会)通过官方微信发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》

文件明确规定,证券期货经营机构设立私募资产管理计划,投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的,暂不予备案。

这些热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个。

这文件到底说的什么意思呢?

过多的废话就不赘述了。其实,简而言之,就是限制了热点城市的普通住房房地产项目融资。

再说明白点,就是房企想融资拿钱的渠道又少了一条。

20城房贷政策收紧

最近,北京、天津、广州、青岛等一大批城市都有收紧房贷的举动,普遍把首套房按揭利率的85折变成了90折。

据《经济参考报》报道称,继北京被曝出收紧房贷利率和现房限价之后,天津、广州、青岛等城市相继出台了房贷收紧措施,重点调控的20个热点城市全面跟进,而位列重点调控名单的20座城市分别是:北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都、石家庄、南昌、长沙、青岛。

通过梳理可发现,20座热点城市中绝大部分城市首套房贷款利率调整至9折及以上,仅有无锡、福州、成都三城市仍维持在85折。

深圳部分银行下调了楼盘评估价(等于变相提高了按揭首付),部分国有银行控制了房贷额度,某银行1月投放量不计去年四分之一。

“温水煮青蛙”更需看懂楼市

国家对这轮房地产牛市变脸,是从2016年9月30日夜晚开始的,随后调控政策一波接一波。

但为了防止“大落”,出台的政策都带有“半步走”的特征,或者说是“挤牙膏式调控”。其实“挤牙膏”是一种稳健的调控方式,避免了力度过猛引发市场暴跌,从而引发金融风暴。

因为调控的目的,首先是不允许房价再像2016年前三个季度那样暴涨了,当然,也不是要房价忽然暴跌的局面出现,那样对国家经济、银行等都不利。

但“挤牙膏”容易引起一种假象,就是让人觉得“似乎调控力度总是不够”,从而忽视了政府要楼市降温的决心。

其实,未来一段时间,一些新房环比下降不明显的城市,还可能会有举措出台。比如继续降低房贷利率优惠程度,其实就是加息。

“挤牙膏”带来“温水煮青蛙”。一些投资客和炒房客仍然没有看懂2017年楼市,抱有幻想如果“大基建+PPP”和深化改革开放可以保证“稳增长”,那么楼市的“鸟笼行情”还会持续得更久。

再加上房企疯狂拿地,或者部分中介传播“要涨”的消息,所以,部分人还是很容易被假象忽悠的。

那么问题来了:哪些投资客将被2017年的楼市“杀死”?韬略哥的看法如下:

第一种人:去年8月份以后,高杠杆杀入热点城市楼市的投资客。

这批人比较悲催,也比较可怜,他们几乎在最高点杀入了楼市,而且使用了高杠杆。其中有些人连首付都是通过高利贷获得的资金,或者P2P的配资。

如果买的是新盘,目前尚无法交易,只能死扛。

如果是二手房,或许还可以斩仓出局。

如果是大房型,又是在一线城市,估计出手困难很大。

第二种人:热点城市调控之后,高杠杆杀入三四线城市的投资客。

绝大多数三四线城市的楼市,都是一个大坑。

如果有人口增量,投资的物业比较优质,或者城市本身有内在动力支撑,比如泉州那样的城市,长线或许能保值,不至于亏损。

但如果是短炒,会非常麻烦。最大的可能是,现在找不到人接盘,最终,只能斩仓出局。

第三种人:热点城市调控之后,购买旅游、养老、商业地产的投资客。

旅游地产、养老地产,一般来说都在风景区旁边,远离中心城市。

这类房子环境非常诱人,但利用率非常低,无法转嫁房地产税。被运营商托管之后,回报率很低,很难监管其真实收益。

如果没有过度加杠杆还好,过度加杠杆会死得非常惨。

对于绝大多数城市来说,商业地产大多过剩,虽然租售比高于住宅,但上涨的动能比住宅差。

第四种人:春节回家被忽悠,盲目在故乡小城买房的投资人。

如果只是买一套,问题看起来似乎不大:最多是不涨、用途不大,投资效率不高,实在不行,将来回老家自住也可以。

但很有可能因此占用了自己在大城市的买房首付,滥用了宝贵的第一次贷款机会,让自己在大城市购房变得非常遥远。

根据目前大城市限贷政策,第一次贷款的定义往往是全国范围内的,如果你滥用了,第二次贷款时门槛会高很多。

当然,2017年对于负债率比较高的中小开发商,也是一个大坎儿,弄不好就要被人收购兼并。

中国是一个政府分配发展机会和资源的国家,所以人口、资金必然是持续流向高级别的城市。换句话说,首都、直辖市、省会城市、计划单列市或者中心城市周边的城市,永远都在绽放光芒。

如果你的故乡“十三不靠”,又没有类似温州那样的内动力,那么楼市很难有出头之日。

根据200多个地级市的数据,发现其城镇人口的居住面积普遍达到了25平米以上。在众多的地级市、县级市和县城里,房屋的主要形式不是商品房(统计局统计的库存,只包括商品房),而是各类集资房、自建房、小产权房等等。中小城市普遍整体上人口严重流失(主要是农村人口在外流),市区人口增长缓慢,外来人口比例不高,拥有自住房比例则非常高。

在网上流传一个段子:由于多数家庭普遍是独子独女,那么两个年轻人组成家庭之后,以后他们各自可以从爷爷奶奶、爸爸妈妈那里继承两三套房子,未来他们的孩子将拥有七八套各类祖传的房屋。事实上,这种情况只会在三四线城市发生,很难在外来人口不断拥入的中心城市发生。

对于以上几类人来说,他们只能盼着经济不景气、国家再次出台刺激措施了。不过,今年的主流观点和政策走向,不太可能放松楼市。只要中国经济能撑得住,放松楼市调控的几率就非常低。

楼市后续的是否还会出现大动作,我们可以等待3月份的中央两会。到时的趋势应该会比现在更加明朗一些。

毕竟,买房子还是一项比较大手笔的投资,希望大家还是不要匆忙出手。

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